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In Zeiten der unsicheren Zinspolitk in Europa gelten Immobilien in Europa als fragliches "Betongold". Deutschland reitet mit großen steuerlichen Nachteilen und Verschärfungen für Eigentum in eine unrühmliche Rolle eines ökofaschistischen Staates, der seine Immobilienbesitzer regelrecht jagt. Doch wohin mit dem Geld?

Costa Rica könnte da für Manche eine Alternative für sein sauer verdientes Vermögen oder zumindest für eine  "Fluchtimmobilie" sein. Die Preise für Häuser und Wohnungen derzeit (Stand 11.2022) sind in guten Lagen stabil, am Strand sogar wieder gestiegen. Es wird nach wie vor viel (um)gebaut und nach wie vor sind Eigentumswohnungen in entsprechenden begehrt. Im Zentraltal kann man sogar mittlerweile zu vergleichsweise günstigen Beträgen eine Wohnung erwerben.

Viele internationaler Firmen zieht es aufgrund besonderer steuerlicher Erleichterungen (Stichwort: "Zona Franca") ins Land und damit verbunden suchen natürlich viele Arbeitnehmer und Inhaber eines Geschäftes ein möglichst nahes Zuhause, besonders in den urbanen Gebieten rund um San Jose bzw. dem Zentraltal. Die Miet- und Kaufsituation ist nach wie vor sehr angespannt und die Mieten liegen in guten Lagen über den in Europa. Damit ist auch eine Vermietung in vernünftigem Zustand gut realisierbar.

Das Zentraltal erlebt/e in Costa Rica nach wie vor einen wachsenden Zuzug von (ausländischen) Arbeitskräften und durch steigende Löhne (besonders 2022 wurden die Mindestlöhne um 6,62% angehoben) ist das Einkommensniveau der Menschen mittlerweile beinahe gleich oder über dem Niveau von Industrienationen gerückt. Leider schlucken die Mietpreise nicht selten einen hohen Anteil am Einkommen.

"Die Finanzierung" einer Immobilie (wenn überhaupt, dann meist nur für Inländer oder Ausländer mit Aufenthaltsrecht) erfolgt meist über die vergleichsweise hohen Zinssätze der Banken, für die "Abzahlung" bleibt da in der Regel wenig übrig. Deshalb sind auch die allermeisten Immobilien zur Miete verhältnismäßig teuer.

Wer also an den Kauf oder den Bau einer Immobilie zur Vermietung denkt, sollte dies mit Bedacht und mit ausreichendem Bargeld machen, damit diese sich zur rentablen Vermietung eignet und nicht im Ernstfall zum Risiko wird, wenn z. B. der Mieter ausfällt.

Übrigens siedeln sich abseits der "Versorgungsstraßen" nur wohlstandsmüde Ausländer an und eine Immobilie auf dem Land kann dafür kaum für Inländer mit einem Arbeitsplatz interessant sein.

ACHTUNG STEUER
Hochwertigere Immobilien unterliegen einer "Luxussteuer". Und wer vermietet, muss auch dazu Steuern an das Finanzamt in Costa Rica entrichten, er benötigt dafür einen entsprechenden Buchhalter. Allerdings sind laufende Ausgaben für das Objekt nicht so stark reglementiert wie in Deutschland und so sind Ausgaben "leicht zu produzieren".


EINTRITTSKARTE
Ein Immobilienkauf ist bereits die Eintrittskarte für Costa Rica  (Stichwort: Aufenthaltsgenehmigung). Dies erkennen viele neue Einwanderer, die sich mit einer Immobilie als Invest eine "Eintrittskarte" kaufen. In unruhigen Zeiten wie diesen ist dies eine durchaus interessante Option, sollten die Lichter in Europa ausgehen.


INVESTORENSCHUTZ
Costa Rica bietet zudem Investoren einen Investorenschutz durch eine "grundbuchähnliche" Registrierung des Eigentumes in einem staatlich geführten Register (Registro Nacional). Dieses Register ist mittlerweile digitalisiert und Eintragungen und Änderungen sind schnell erledigt.

Ausländer als Investoren haben in Costa Rica die gleichen Rechte, aber auch Pflichten wie Inländer. Auch damit gewinnt das Land unter internationalen Investoren großes Vertrauen. Ein Grund, weshalb der Bauboom in der Bauwirtschaft nun seit fast zwei Jahrzehnten anhält.


ABWICKLUNG
Die Eintragung ins "Grundbuch" (Registro Nacional) muss/sollte immer über einen sehr vertrauenswürdigen Anwalt/Notar (siehe oben) erfolgen (LINK). Costa Rica hat mittlerweile auch das Registro digitalisiert, damit sinken die Laufzeiten für Eintragungen und dergleichen auf maximal einige Tage. Die Abwicklung eines Immobilienkaufs übernimmt in aller Regel ein dafür geeigneter Anwalt (der auch Notar sein kann) und dieser muß auch im Zuge des Kaufs alle Unterlagen auf versteckte Fallstricke prüfen und für die Eintragung ins Registro Sorge tragen.

Empfehlung:
Die Parteien können entscheiden, welcher Anwalt mit der Abwicklung beauftragt wird. Man kann als Käufer deshalb auch "seinen" Anwalt damit beauftragen. Die Kosten trägt in der Regel der Käufer.

Ohne eine Anwalt seines Vertrauens: Hände weg! Übrigens ist es Usus, dass der Käufer den Anwalt beauftragt.
Für einen Erwerber einer Immobilie ist wichtig: er tritt bei Kauf in alle Pflichten des Verkäufers ein und haftet z.B. für nicht gezahlte Steuern, Strafen, Abgaben usw. Im Hintergrund können unklare Eigentumsverhältnisse bestehen. Nur ein (unbestechlicher) Anwalt, am besten auch Ihre Sprache beherrschet, sollte deshalb mit einer solchen Abwicklung beauftragt werden und spart eine Menge Ärger.

Vorsicht walten lassen
und sich an die offiziellen Spielregeln halten (kein illiegales Geld einsetzen, kein unklares Vertragswerk akzeptieren, Hände weg von mündlichen Vereinbarungen oder Bargeld). Auch empfehle ich zuerst skeptisch zu sein, wenn der Verkäufer oder Makler einen Anwalt bereit stellt.


IMMOBILIENANGEBOTE
Immobilienangebote findet man über seriöse Makler oder Immobilienportale bzw. einer Zeitung. Es gilt wie überall auf der Welt: Lage, Lage und nochmals Lage. Und nochmals: auch wenn eine Immobilie am Strand noch so verlockend ist, liegen solche Objekte (nachdem man sie gekauft hat) im Wiederverkauf wie Blei und man muss hoffen, wieder einen Ausländer zu finden, der sie dann genauso (blind) kauft (sollte man selbst in eine Notlage kommen). Inländer können an einem Strand keine Arbeit finden und deshalb zieht es die Meisten auch nicht an solche Lagen.

Trotz aller Beteuerungen von Maklern oder wohlmeinenden Landsleuten gilt auch hier die Vernunftsregel: Augen auf und sich viel Zeit bei der Suche eines Objektes lassen.

Man findet in der Tagespresse oder in diversen Immobilienportalen wie z.B. 4salebyowner, encuentra24, Zucaes. Angebote und auch Banken bieten übrigens auch Immobilien an, die z.B. durch einen Konkurs angeboten werden.


Empfehlung
Um ein Gefühl für Ausstattung, Lage und Preise zu bekommen, sollte man sich in aller Ruhe Objekte in unterschiedlichen (Preis-)Lagen und Jahreszeiten sich selbst ansehen.

Von Angebotspreisen sollte man sich grundsätzlich nicht beeindrucken lassen: wie alles senkt eine kluge Verhandlung auch den Einstandspreis. Am Besten auch jemand mit an die Seite nehmen, der sich handwerklich auskennt, denn Renovierungen nach de Kauf sind keine Seltenheit und gehen schnell ins Geld. Empfehlenswert ist auch das Hinzuziehen eines Sachverständigen vor Kauf, damit versteckte Mängel sichtbar und eingeschätzt werden können. Europäer können diese schlichtweg nicht kennen.

Eine Immobilie im Zentraltal und da nur in ganz ausgesuchten Orten kaufen. Keine "Billigheimer", nur bestens renovierte Objekte oder zumindest eine gute Lage sollte es schon sein.

Für Eigennutzer ein Ferienhaus oder eine Wohnung mit langfristiger Perspektive oder zur Vermietung: wer selbst renovieren kann, spart viel Geld nach dem Einkauf, da Objekte in  sanierungsbedürftigem Zustand wesentlich günstiger angeboten werden.


MIETEN
Eine Strategie für unerfahrene Einwanderer und Unschlüssige: zuerst Mieten, dann kaufen. Gerade wenn man sich für seinen zukünftigen Wohnort noch nicht entschieden hat. Dies ist zwar nicht ganz billig, aber man gewinnt wertvolle Zeit und Erfahrung, lernt Land und Leute kennen und spart nebenbei auch Geld.


BAUEN
Wer den Traum vom eigenen und individuellen Haus verwirklichen will: das kann (auch) böse enden. Für "Newcomer" ist dies nervenaufreibend, da man keinerlei Erfahrungen mit der hießigen Mentalität hat und wohl oder übel auch Baumängel akzeptieren muß. Als geübter Handwerker hat man es da viel leichter, auch wenn einem die hießigen Materialien nicht gleich vertraut sind.

Die Abfolge ist die, sich zuerst ein Grundstück in der gewünschten Lage zu kaufen, dann die Pläne zu machen und dann diese durch einen Architekt o.ä. dem örtlichen Amt zur Genehmigung einzureichen. Alleine dieses Prozedere kann schon endlos dauern.

TIPP
Mittlerweile gibt es auch diverse Baufirmen, die eine "Komplettabwicklung" anbieten. Doch auch hier gilt: Augen auf!


IMMOBILIENMAKLER
Immobilienmakler in Costa Rica und deren Tätigkeit sind nicht zu vergleichen mit ihren Berufskollegen in Deutschland. Dort haften ja bekanntlich Makler für Vieles und per Gericht sind Mängel und deren Verschweigen kein leichtes Vergehen. In Costa Rica findet man dazu rechtlich kein oder sehr schwer Gehör bei Problemen, wenn der Kauf getätigt und die Provision einmal geflossen ist. Dazu kann es auch bei unklaren Eigentumsverhältnissen leicht zum eingefädelten Totalschaden kommen. Natürlich gibt es seriöse und unseriöse Makler, aber Sie können als gerade eingereister Ausländer das kaum beurteilen. Selbst wenn ein Makler mit blumigen Worten für die eigenen Leistungen wirbt: Kopf einschalten! Ach ja: Makler müssen in der costa-ricanischen Kammer eingetragen sein (LINK) und u.a. eine Nummer beim Finanzamt haben. Alle Anderen sind "Freizeitmakler". Hände weg!


TIPP
Es ist dringend ratsam, sich als Käufer auch bei einer Objektbegehung fachlichen Rat zum Objekt einzuholen. Trauen Sie aber nicht alleine den noch so guten Argumenten von Immobilienmaklern. In Costa Rica unterscheidet sich die Qualität eines (selbst neuen) Hauses gründlich von denen in Europa, da Normen wie Schallschutz, Qualität der Gewerke es so nicht gibt. Daher ist der optische Eindruck nicht immer aussagefähig.


GRUNDSTEUERN
In der Vergangenheit war es ein Volkssport, keine oder unwahre Angaben bezüglich Werte seines Immobilie gegenüber der Munipalicidad zu machen. Da diese einerseits für die Verwaltung aller kommunalen Angelegenheiten wie auch der Polizei, der Müllabgabe und v.m. zuständig sind, andererseits eben auch man vieler Orten Misswirtschaft betrieb, eine verständliche Handlung. Mittlerweile sind allerdings auch diese Behörde vernetzt und es gibt die Pflicht für Immobilienbesitzer, sein Eigentum alle 5 Jahre neu und wahrheitsgemäß zu bewerten. Dies klingt im ersten Moment zwar hart, geschicktes Taktieren verhindert aber eine allzu hohe Einstufung.
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